Gartenquartier

Bisher wurde das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 160 „Wohnen am Campus – Urbanes Gartenquartier“ nach dem Regelverfahren durchgeführt. Zu Beginn des Aufstellungsverfahrens konnten einige Aspekte, welche für ein Verfahren nach § 13a BauGB sprechen, nicht eindeutig bestimmt werden und deshalb wurde bisher das Regelverfahren angewendet. Es hat sich im Zuge der Bearbeitung der Bauleitplanung gezeigt, dass die Maßgaben für einen Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13a Abs. 1 BauGB gegeben sind und ein Umweltbericht nicht mehr notwendig ist. Der Stadtrat hat in der öffentlichen Sitzung am 14.12.2023 die Fortführung des Verfahrens nach § 13a BauGB beschlossen.

Die Durchführung des Verfahrens nach § 13a BauGB ist im Rahmen der erneuten Beteiligung der Öffentlichkeit bekanntzumachen.

Im Bebauungsplan sind die zulässigen absoluten Gebäudehöhen mit der Oberkante Attika (Planzeichen 1.2.1) festgesetzt. Um die einzelnen Gebäudehöhen zu konkretisieren, wurde vom Landratsamt München vorgeschlagen, einen unteren Bezugspunkt für die Gebäudehöhen festzusetzen. Derzeit ist in den Hinweisen die geplante Fertighöhe der Verkehrsflächen innerhalb des Quartiers mit +474,10 m ü. NN angegeben. Diese Geländeoberkante ist im bisherigen Bebauungsplan an den Baugrenzen angegeben, weshalb sie bei einer Änderung zu einer Festsetzung (textliche Festsetzung A 2.3.4) keine weiteren Veränderungen hervorrufen würde.

Das „Urbane Gebiet“ wurde zwischenzeitlich in die DIN 18005-1 (2023-07) aufgenommen. Die schalltechnische Untersuchung (Stand 14.03.2023) berücksichtigte die Werte eines Mischgebietes, da eine Anpassung der DIN in Bezug auf ein urbanes Gebiet in Fachkreisen erwartet wurde.

Die Texte in der Untersuchung wurden auf die aktuelle Fassung der DIN angepasst, neue Berechnungen sind nicht notwendig.

Auf Empfehlung des Landratsamtes München wurden die Positionen, an denen kürzere Abstandsflächen zulässig sind, in der Darstellung des Planes aufgenommen.

Die Änderung betrifft den gesamten Geltungsbereich des Bebauungsplanes, deshalb zeigt die Markierung 1 in der Übersicht ein Beispiel hierfür.

Die Baugrenzen wurden in den bisherigen Bebauungsplan-Entwürfen auf Grundlage des weiterbearbeiteten Wettbewerbsentwurfs dargestellt.

Im Zuge der Konkretisierung der Wand- und Dämmstärken haben sich leichte Überschreitungen der Baugrenzen ergeben.

Diese liegen zeichnerisch unter der Strichstärke der Baulinien und Baugrenzen (umgerechnet bis 15 cm) und waren bisher nicht in den Bebauungsplan-Entwurf eingearbeitet. Bei Vermaßung der Baugrenzen und linienscharfer Übernahme in den Maßstab für die Baueingabe wurde eine geringfügige Überschreitung der Baugrenzen ersichtlich und die Bauräume entsprechend angepasst.

Das absolute Baurecht ist von den geänderten Bauräumen nicht betroffen, da es durch die festgelegte maximale Geschoßfläche definiert ist.

Die Eingriffsbilanzierung wird in Anlehnung an die BayKompV ermittelt. Absehbare Wertpunkteminderungen in Gehölzbestandsflächen durch die Neubebauung sind berücksichtigt und der durch Unterbauung verringerte ökologische Wert dieser Flächen ist dabei deutlich abgemindert einkalkuliert.

Ausgangs- und Zielzustand wurden jeweils vollflächig hinsichtlich ihres Biotopwertes bepunktet, um eine leichtere Nachvollziehbarkeit zu ermöglichen.

Aufgrund der neuen Berechnung wurden drei weitere zu pflanzende Bäume an der Alfred-Nobel-Straße festgesetzt. (Siehe Markierung Nr. 2)

Alle Unterlagen finden Sie auch auf der städtischen Homepage.

Auf dem ehemaligen Siemensparkplatz am Business Campus München : Unterschleißheim soll ein innovatives und lebenswertes Wohnviertel entstehen. Doch wie kann in den heutigen Zeiten mit immer höher steigenden Bau- und Grundstückspreisen ein solches Projekt, das den Ansatz von adäquaten, sozial gerechten Mieten verfolgt, überhaupt noch realisiert werden?

Mit dem Gartenquartier wird ein ehemaliger, fast vollständig versiegelter Großflächenparkplatz ökologisch und sozial aufgewertet. Durch eine moderne Architektur sowie Gründächer und Gartenzonen auf den Erdgeschossdächern erhält die Natur einen Teil des Raumes zurück. Auf der früheren Gewerbefläche entstehen ein lebenswertes, mit Verkehrswegen durchzogenes Quartier mit nahezu keinem PKW-Verkehr sowie Begegnungsräume für die Nachbarschaft. Anstelle eines möglichen weiteren Ausbaus des Gewerbegebietes weist die Entwicklung des Gartenquartiers deutliche Vorzüge für die Stadt, den Investor, aber auch für die angrenzende Nachbarschaft auf. So können statt einer Baulandentwicklung auf der grünen Wiese bereits intensiv genutzte Flächen für eine Wohnbebauung aufgewertet werden. Das verfolgte Ziel an dieser Stelle ist die optimale und gleichzeitig verträgliche Innenbereichsnachverdichtung.

Mit der innerstädtischen Entwicklung erfolgt eine Anbindung an das vorhandene Gewerbegebiet sowie der Anschluss an den ÖPNV und die Stadtmitte. Aber auch das punktuelle Öffnen des Lärmschutzwalls als Übergangsmöglichkeit zwischen bestehendem und neuem Wohngebiet sowie Fuß- und Radwegverbindungen zwischen Wohnen und Gewerbe bringen eine neue Qualität von Wohnen, Arbeiten und Einkaufen mit kurzen Wegen. Ebenso tragen die geplante Kita, Einkaufsmöglichkeiten in der näheren Umgebung (wie z. B. der im Herbst 2021 neu eröffnete REWE im Business Campus) sowie die geplanten, vielfältigen kulturellen und sozialen Angebote dazu bei, Verkehr im Quartier und in der Stadt zu reduzieren. Im Quartier selbst wird zudem auf ökologische Bauweise geachtet und es sollen attraktive weitere Angebote wie Gastronomie, Fahrradverleih usw. geschaffen werden.

Bereits 2017 haben die ersten Gespräche zur Umwandlung des Siemensparkplatzes in ein Wohngebiet zwischen VertreterInnen der DV Immobiliengruppe und der Stadtverwaltung stattgefunden. Auch wurden die städtischen Gremien ebenso frühzeitig konzeptionell miteingebunden. Um einen Einblick zu bekommen, was eine moderne Stadt mit einer modernen Bebauung auf dem Gelände des Siemensparkplatzes realisieren kann, wurde ein sogenannter „Ideenwettbewerb“ für die Fläche ausgerufen. Für diesen Ideenwettbewerb wurde ein Anforderungsprofil erstellt, das an sechs gleichgestellte Architektenbüros verschickt wurde, die von der DV Immobiliengruppe und der Stadt ausgewählt wurden. Die von den Büros erarbeiteten Entwürfe wurden sodann von einem sogenannten „Beratergremium“, bestehend aus fachkundigen VertreterInnen der DV Immobiliengruppe, dem Stadtrat und der Verwaltung, bewertet und mit Punkten versehen. Alle Entwürfe konnten auf ihre eigene Art überzeugen. Durchsetzen konnte sich nach einer zweiten Runde und vorgegebenen Überarbeitungen die Architekturwerkstatt Vallentin aus München.

Meilensteine im Detail finden Sie hier.

Insgesamt wurden sechs Architekturbüros mit der Erstellung von Gutachten für ein innovatives Wohnquartier beauftragt. Die Ergebnisse wurden in mehreren Sitzungen einem Gremium aus VertreterInnen der DV Immobiliengruppe, des Stadtrates und der Verwaltung präsentiert. In der finalen dritten Runde konnte die ArchitekturWerkstatt Vallentin aus München mit ihrem für Unterschleißheim völlig neuen Konzept überzeugen. Der Entwurf verbindet die Nutzungsmischung und ein harmonisches Zusammenspiel des Business Campus mit den Grünstrukturen und der lockeren Bebauung aus der Nachbarschaft, indem er sie vertikal auf mehreren Ebenen trennt.

Der Entwurf umfasst große Gebäudeschollen im Erdgeschoss sowie kleine Straßen, Gassen und Plätze ohne motorisierten Individualverkehr. Die Gassenebene sieht eine gemischte Nutzung aus Wohnen, Gastronomie, Einzelhandel zur Nahversorgung sowie kulturelle und soziale Angebote vor. Die Verbindungswege und Freiflächen sind Treffpunkte für die Nachbarschaft und erinnern an mittelalterliche Gassen. Auf den Schollen entstehen Punkthäuser und Wohnriegel. Mit der intensiven Begrünung der Schollendächer entsteht eine Gartenebene. Die Dachgärten mit halböffentlichen und privaten Nutzungen bilden den Übergang zwischen der künftigen öffentlichen Parklandschaft im Business Campus und den privaten Gärten der Wohnbebauung in der Nachbarschaft. Alle Schollen sind im 1. Stock über Brückenbauwerke verbunden, sodass nicht nur im Erdgeschoss, sondern auch im 1. Stock eine Wegeverbindung entsteht. Dies dient auch der inneren Vernetzung und Attraktivitätssteigerung für das Gesamtquartier. Die Dachebene soll unter anderem zum gemütlichen, abendlichen Flanieren in einer grünen Oase einladen.

So präsentiert der Siegerentwurf ein innovatives Gesamtkonzept mit technologischen, ökologischen, energetischen, aber auch gestalterischen Neuerungen. Der soziale Aspekt des Entwurfs bildet einen Mehrwert gegenüber einer reinen Wohnbebauung für das neue Quartier und seine Nachbarschaft.

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Das Mobilitätskonzept für das Gartenquartier wird sich an den Bedürfnissen der künftigen BewohnerInnen und BesucherInnen orientieren. Das autofreie Konzept des Gartenquartiers priorisiert umweltfreundliche Mobilitätsformen wie den Fußverkehr, das innerstädtische und regionale Radverkehrsnetz sowie einen direkten Anschluss an den ÖPNV. Mit kurzen Wegen innerhalb des Quartiers können tägliche Dinge wie der Gang zum Bäcker, zur Apotheke oder Paketstation erledigt werden. Ermöglicht wird das autofreie Quartier auch durch Mobilitätsstationen, Car Sharing und die damit verbundene Wechselnutzung von Parkplätzen und ein sinnvolles Stellplatzkonzept. Dies aber nicht zum Nachteil der Nachbarschaft – ausreichend Tiefgaragenstellplätze für die BewohnerInnen, aber auch oberirdische PKW-Stellplätze mit Zeitbeschränkung tragen dazu bei, dass Fremdparken in den benachbarten Gebieten nachhaltig verhindert werden kann. Die Mobilitätsstationen werden mit E-Bikes, Fahrrädern, Lastenrädern und Kinderanhängern ein attraktives Angebot für die BewohnerInnen bieten, um immer wieder auch ganz auf das Auto zu verzichten zu können. Zusätzlich gibt es mit den Bushaltestellen an der Keltenschanze und im Gewerbebereich des Business Campus zentrale, nahe Anlaufstellen für die AnwohnerInnen. Zuletzt wird das bereits bestehende Angebot im Gewerbecampus mit dem Ärztehaus und einem großflächigen Vollsortimenter, aber auch die Ergänzungen des Gartenquartiers dazu beitragen, dass viele unnötige Fahrten mit dem Auto entfallen können.

Die Stadt Unterschleißheim ist zusammen mit der DV Immobiliengruppe Eigentümerin der Gesamtfläche. Die Stadt wird eine eigene Fläche erhalten, auf der sie selbständig als Bauherrin einen sozial gerechten Wohnungsbau realisieren kann. Das Ziel ist es, kommunalen und bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Gleichzeitig ist die Stadt aber nicht nur Miteigentümerin, sondern auch als Behörde im Rahmen der Bauleitplanung (d. h. der Schaffung von notwendigem Wohnbaurecht) verpflichtet, auf Grundlage der gesetzlichen Vorschriften das Bauleitplanverfahren durchzuführen. Hierbei werden diverse Gutachten zu Aspekten wie z. B. Verkehr, Lärmschutz, Verschattung usw. beauftragt, um die jeweiligen Auswirkungen des neuen Gebietes auf das Stadtgebiet insgesamt, aber auch auf die nähere Nachbarschaft beurteilen zu können.

Im Rahmen der Bauleitplanung hat die Stadt „die Zügel in der Hand“. Die Aufstellung eines Bebauungsplanes ist notwendig, um die rechtlichen Voraussetzungen für ein Wohngebiet zu schaffen. Dieses Steuerungsinstrument der Bauleitplanung dient dazu, die städtische Entwicklung nach den Vorstellungen des Stadtrates als gewählte VertreterInnen der BürgerInnen im Rahmen des gesetzlich Zulässigen aktiv zu gestalten. Für die Realisierung sind im Haushalt der Stadt und in der Finanzplanung entsprechende Mittel veranschlagt.

Mit dem neuen Quartier lassen sich flächensparendes Bauen und eine zeitgemäße Bevölkerungs- und Stadtentwicklung vereinbaren. Damit wird eine Fläche, auf welcher der Investor weitere Gewerbeimmobilien hätte entwickeln können, aufgewertet und ein Übergang zwischen dem Business Campus, dem bestehenden Wohngebiet der Weihersiedlung und dem Peter-Schuster-Weg geschaffen. Zwischen der Bestandsbebauung am Peter-Schuster-Weg und dem Gewerbegebiet des Business Campus wird so eine attraktive Pufferzone geschaffen, welche den Belangen aller jetzigen und neuen BewohnerInnen möglichst gerecht werden soll.

In das Planungsgebiet integriert ist der Siemensweg. Dieser belebte Fuß- und Radweg wird künftig das bestehende mit dem neuen Wohngebiet verbinden, um eine Durchgängigkeit beider Gebiete zu erzielen und kurze Wege, z. B. zum neuen Vollsortimenter im Business Campus, zu ermöglichen. Der Weg verbleibt aber zusätzlich zum Miteigentumsanteil am Gartenquartier im Eigentum der Stadt. Der bestehende Lärmschutzwall wird, wo immer möglich, in seinem Zustand belassen, aber mit zwei Durchwegen versehen, um die genannte Wegeverbindung und Vernetzung der Gebiete zu schaffen.

Der Stadtrat hat am 27.11.2014 den Grundsatzbeschluss zur „Unterschleißheimer Baulandentwicklung“ getroffen.

Der Grundsatz der Stadt Unterschleißheim zur Baulandentwicklung sieht vor, dass Flächen für Wohnbebauung im Außenbereich, aber auch im Innenbereich nur ausgewiesen werden, wenn der Grundstückseigentümer bzw. die Grundstückseigentümerin vor der Baulandausweisung mindestens 1/3 der Mehrung des Wohnbaurechts umgerechnet in Grundstücksflächen, die im voraussichtlichen Planungsumgriff liegen, an die Stadt zum Verkehrswert verkauft. Ein bereits bestehendes Wohnbaurecht wird hier von der Baurechtsmehrung abgezogen. Die Stadt hat das Wahlrecht, ob der Erwerb als Teilflächenerwerb oder als Miteigentumsanteilserwerb erfolgen soll. Wenn Baurecht für Wohnbebauung im Innenbereich oder im beplanten Bereich geschaffen wird, kann der Stadtrat entscheiden, ob insoweit ein angemessener Teilflächenerwerb oder ob Folgekosten abgerechnet werden. Folgekosten werden derzeit in Unterschleißheim nicht berechnet, da der Hauptfokus auf bezahlbarem Wohnraum besteht.

Der Erwerb des Miteigentumsanteils am Gartenquartier soll der Stadt die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum ermöglichen. Über die Vergaberichtlinien der Wohnungen und den künftigen Mietpreis entscheidet der Stadtrat.

Die DV Immobilien Gruppe hat im November 2014 das Areal an der heutigen Alfred-Nobel-Straße erworben, um dort einen modernen Business Park zu verwirklichen. Dabei setzt die Unternehmensgruppe aus Regensburg auf Planung, Realisierung, Gestaltung und Betreuung aus eigener Hand. Die Immobilien bleiben im Unternehmensbestand und werden mit einem Management-Team vor Ort bedarfsgerecht und zukunftsorientiert weiterentwickelt. Die bauliche Realisierung und Betreuung der Projekte werden von den Architekten und Ingenieuren des Tochterunternehmens DV Plan übernommen. Diese Unternehmensphilosophie ist ein Garant für die jahrzehntelange, erfolgreiche Entwicklung der DV Immobilien Gruppe, die neben den Gewerbeparks in Regensburg, Nürnberg und Garching auch zwei Shoppingcenter und 18 Rastparks an deutschen Autobahnen betreibt.

Der Business Campus München : Unterschleißheim als Teil der DV Immobilien Gruppe engagiert sich auch im ICU e. V. und ist Sitz des Unterschleißheimer Gründerzentrums ACU GmbH.

Die Internetseite der DV Immobilien Gruppe zum Gartenquartier finden Sie hier.